近来，在省城的并州路、五一路、漪汾街等路段，常有人向路人散发产权式商铺、商铺 “售后返租”的广告单，甚至在第十届房展会上，这种广告单也被偷偷散发，上面承诺的高额回报率、返租年限和知名品牌商家进驻的内容着实吸引大众的眼球。

4月下旬，省工商局发出通知，全面封杀返租、产权式商铺等11种非法集资广告。于是在各级政府的打压下，媒体上涉及“售后返租”的广告内容几乎绝迹。但是，近一段时间以来，不少新出现的产权式商铺项目采用投资回报承诺的“售后包租”模式销售，市场上“零风险购房计划”、“带租约销售”等变相售后返租模式屡有出现。

“售后返租”不成熟

“售后返租”是从国外传入我国的一种商业地产开发模式，简单地说，就是开发商将其开发的商铺等物业划分成小面积出售给购买者，随后与购买者签订返租合同，让购买者将物业返租给开发商，在一定期限内，由开发商以固定利率包租。包租期一般3至10年不等，年回报率为购房总价的8％至10％。然而，“售后返租”是一种并不成熟的物业销售模式，虽然开发商为迅速吸引人气，抛出种种诱人的售后回报指标，可一旦在返租期内项目经营状况不佳，购买者的利益便难以得到保证。而且，在返租期满后，项目如何经营也充满变数，风险很多。所以，近几年由于“售后返租”运营失败而引起的纠纷层出不穷，其风险逐渐显现出来。

“售后返租”有风险

一位业内人士说，“售后返租”的风险集中表现为三点：一是上当受骗，开发商自有资金不多，采取售后返租主要是为了补充自有资金的不足，但是开发商素质良莠不齐，某些缺乏诚信的开发商卷款走人的事件全国屡见不鲜；二是回报率缩水，一些开发商为了取得“售后返租”的成功，往往向投资者开出每年8％、10％的高回报率，但实际上投资者并不能得到这样高的回报率，因为一些开发商在推出“售后返租”时，已经将售价提高了一大截，本来只值1万元／平方米的商铺，开发商在推出“售后返租”时可能将售价提高到2万元／平方米；三是返租承诺无法保证，如果承租经营商在承租期未满之前，因经营不善或其他原因，难以为继或者提前撤租，难以向开发商如期支付租金，开发商是不可能长期倒贴租金给投资者的。另外，开发商在采用“售后返租”方式销售完成某项目后，肯定会继续进行另外项目的开发，如果投资失败或者经营不善，就会直接危及开发商与投资者原来所签合约的履行。

产权式商铺的缺陷

这位人士还指出，产权式商铺有一个区别于其他有产权物业的本质特性：单个的小块的商铺房产在没有经营起来之前，本身是没有价值的。最直观的理解是，如果投资一套住宅，即使贬值，也可以用来居住、降价处理，不至于没有任何用处，由于住宅的使用价值不会为零，其房产价值不会是零；但在一个没有经营起来的商场大厅里，一个仅几平方米的空间是很难有其他用途的，因此，这种没有其他使用价值的房产，在没有经营起来之前，其显著的特性是价值为零，其所有的价值在于预期的经营收入，从现实的案例来看，绝大多数产权式商铺的经营都相当不理想。
上一页12 下一页